Finca raíz y educación, las mejores inversiones para la vida. ¿Le resulta familiar esa afirmación? ..seguramente sí; eran los consejos de nuestros padres años atrás. Pero lamentablemente hoy la situación es diferente.
De antemano discúlpeme por ser pesimista, pero estoy acá para decir la verdad; no soy un Youtuber o un “gurú” financiero prometiendo hacerlo ricos en cuestión de meses.
A lo largo de mi carrera invirtiendo en finca raíz y asesorando miles de clientes a través de MUBRICK, me he encontrado con personas frustradas por las expectativas que tenían puestas en sus inversiones inmobiliarias. Y no es para menos.
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Comprar un inmueble para inversión era rentable hasta hace unos años, tanto, que al alquilarlo se pagaban solas las cuotas del préstamo hipotecario sin tener que poner dinero adicional. Dicho eso, el retorno dependería de la valorización, la cual, rondaba entre el 5% y el 7% anual según el Dane en Colombia. Eso no es nada.
¿Vale entonces la pena adquirir un inmueble en el 2024? La respuesta es: depende. Al invertir en finca raíz hay muchas variables a tener en cuenta: las oportunidades de inversión de cada país, el producto en sí y el perfil del inversionista. A continuación la explicación:
Conozca las oportunidades de su país
Si se trata de invertir en finca raíz con el objetivo de arrendar la propiedad y generar de ahí unos rendimientos, mi opinión es que al menos en la mayoría de los países de Latinoamérica, ya no es atractivo. Si lo que busca es comprar sobre planos y ganarse la valorización, tampoco.
Otra es la historia en Estado Unidos, donde durante el 2021 los préstamos hipotecarios tenían tasas entre el 1% y el 2% EA. y los inmuebles se pagan solos con el canon que paga el arrendatario. Adicionalmente, el riesgo de que ocupen su propiedad sin pagarle el canon o los servicios públicos es mínimo; allá la gente respeta y le teme a la ley.
Por su parte, ese inmueble seguramente se va a valorizar durante el tiempo, lo cual le permitirá robustecer su patrimonio. En el peor de los escenarios, se valorizará poco, pero se valorizará; desde la crisis de 2008 la estabilidad del mercado inmobiliario en Estados Unidos es mucho más fuerte.
Invertir en finca raíz en Colombia es muy diferente: las tasas durante el año 2023, por ejemplo, rondaban entre el 15% y el 18% EA. Al arrendar ese inmueble, recibía el 0.4% del valor comercial por concepto de canon si el inmueble está en estratos altos, y el 0.5% si está en estratos medios. Adicionalmente, había que pagar el mantenimiento, impuestos, la comisión de la inmobiliaria y la póliza.
Medellín fue la excepción debido al alto flujo de turistas y nómadas digitales, generando así rentabilidades de hasta el 1% del valor del inmueble, e incluso cifras superiores por estancias cortas. Esos son los datos que calculó www.aptuno.com para este artículo, agencia que ayuda a arrendar y administrar inmuebles.
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Hay que tener en cuenta el riesgo de tener un arrendatario que no cumpla con su obligación y la permisividad de la ley en Colombia al respecto.
La valorización difícilmente llega al 6% anual como mencioné anteriormente, muy poco comparado con lo que puede obtener a través de otros instrumentos de inversión si se pone a la tarea de investigar y educarse. Por ejemplo: fondos de inversión, acciones individuales, ETF´s, private equity, dropshipping, oro, e incluso, criptomonedas.
De hecho, a mediados del 2024 los precios del metro cuadrado en ciudades como Bogotá comenzaron a contraerse, con lo que ya no es posible esperar ni siquiera un 6% anual.
Sí! Invirtiendo en finca raíz su plata está segura, pero es muy poco lo que está produciendo hablando en términos de valorización y tasa de capitalización. Eso sí, disfrutará el placer psicológico de ser propietario y el social de convertirse en un inversionista que “vive de la renta”.
Saber comprar inmuebles
Si la decisión definitiva es invertir en finca raíz, tenga muy en cuenta las características del inmueble; un apartamento sin ascensor, con un solo garaje, de más de 300 m2, con más de 30 años o una cuota de administración costosa, no sería una inversión inteligente. Lo mismo si compra una casa por fuera de conjunto residencial.
El éxito radica en comprar barato, no en vender caro. Para eso hay que contactar las inmobiliarias más reconocidas y ponerlas a trabajar en la búsqueda de inmuebles con precios por debajo del mercado. Recuerde que, al menos en Latinoamérica, ese servicio es gratuito. Las inmobiliarias Bogotá, por ejemplo, ganan sus comisiones por parte del vendedor, no del comprador.
TROOP le permite invertir en finca raíz desde COP$500.000 en inmuebles comerciales que ya están rentando. Como resultado, los inversionistas reciben un retorno proyectado de hasta el 18% efectivo anual.
No olvide muy bien revisar la tradición del inmueble, los estados financieros del edificio o el conjunto y posibles amenazas que vayan a desvalorizar el sector. Eso no se lo va a decir ni la inmobiliaria ni el vendedor si usted no pregunta.
Invierta en inmuebles de menos de 100 m2, que no pasen de 15 años, con dos garajes, con administraciones razonables, y hoy en día, con amplias áreas comunes: piscina, canchas deportivas, teatrino, terraza lunch, parque infantil, etc. La pandemia y la inseguridad hizo que los hogares hoy prefieran realizar sus actividades sin salir de casa. Inmuebles con esas características son muy comerciales y por ende un cheque al portador en caso de una urgencia financiera.
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Identifique su perfil antes de invertir en finca raíz
Si usted es médico, tiene hijos, esposa, perro y la última vez que negoció algo en su vida fueron unas canicas en el colegio, mi consejo es que no juegue con su patrimonio y se dedique a invertir en finca raíz. Ese sería el mejor escenario para una persona estable y con el temor a arriesgar su patrimonio.
Pero si por el contrario usted no tiene muchas responsabilidades y vive con un apetito desmedido por el riesgo, probablemente encontrará un camino más rentable a través de los escenarios de inversión que mencioné anteriormente como ejemplo. Para ello no verá ningún problema en arrendar un sitio donde vivir, evitar el endeudamiento y aprovechar sus ingresos para poner a trabajar el dinero para usted.
Finalmente les dejo este video con el que retrato la situación de propietarios y compradores a la hora de vender o comprar inmuebles.
