Comprar vivienda en el 2024 será sin duda más favorable que el 2023; las tasas de interés en Colombia por fin van a ceder.
Por otro lado, en virtud de la sobre oferta de inmuebles que generó la escasez de compradores durante los dos últimos años, hizo que los precios corrigieran no solo en Bogotá sino en otras ciudades capitales.
En conclusión, hay mejores tasas y mejores precios en el mercado del usado en Colombia para el 2024.
Si el escenario va a ser positivo, la siguiente recomendación es seguir el paso a paso que relaciono a continuación:
Consejos al comprar vivienda 2024
1) Solicitar un preaprobado con una entidad financiera
Un error clásico de los compradores es salir a buscar una propiedad sin asegurarse de la viabilidad financiera. Terminan ilusionándose sin saber su banco les va a prestar el dinero y haciéndole perder tiempo al vendedor o la agencia inmobiliaria que contrató.
Para evitar esa situación hay que remitirse a una entidad financiera de confianza o hacer una llamada, enviar unos cuantos documentos y esperar respuesta en menos de 24 horas.
Hay plataformas digitales que ofrecen un comparativo y que además le ayudan a gestionar el desembolso de comienzo a fin. Todo sin costo adicional. Aquí una de esas: MVD Consultores Hipotecarios.
Tenga en cuenta que la ley colombiana exige contar con una cuota inicial del 30% del valor de inmueble para créditos hipotecarios o del 20% para leasing habitacional. Sin eso no hay forma de acceder a financiación.
2) Buscar el inmueble
Hay inmobiliarias en Bogotá y Colombia con portafolios de más de 100 inmuebles, pero nada mejor que ir a un portal inmobiliario que integra el de cientos de agencias inmobiliarias. Los más nutridos son Metrocuadrado y Properati. Para vivienda nueva el más recomendable es La Haus.
Utilice los filtros de la manera más precisa y empiece a contactar a los anunciantes. Necesitará de paciencia y tiempo, pero es el camino más efectivo.
Antes de programar una visita, asegúrese de que el inmueble cumpla con su perfil de búsqueda. Si las fotos no son claras, pida que le envíen un video.
Invierta con la razón, no con el corazón
El siguiente error de tomar una decisión de comprar influenciado únicamente por elementos sensoriales. Es decir, por algo que le pareció “bonito”.
Hay elementos a tener en cuenta si quiere hacer una buena inversión y que no se convierta en un problema con el paso del tiempo, sea desvalorización o limitación comercial.
Por ejemplo, un apartamento sin ascensor, con un administración costosa, sobre una avenida principal, con vista interior, demasiado viejo o en un primer piso. Otro ejemplo son las casas sobre calle, fuera de conjunto residencial. Esas propiedades están condenadas debido a los altos índices de inseguridad en Bogotá y otras ciudades.
Las familias hoy compran casas o apartamentos en conjuntos con seguridad, y además, con amenities que eviten la salida a la calle: parque infantil, teatrino, gimnasio, terraza social, BBQ, co-working, salón comunal, etc. Es triste decirlo, pero es la verdad en nuestras sociedades latinoamericanas.
Trate de invertir en proyectos nuevos que ofrezcan lo anterior y que además estén ubicados cerca de estaciones de transporte masivo, centros comerciales, clínicas, colegios y universidades. Sin duda uno de los mejores consejos al comprar vivienda en 2024.
Negociación
Como mencioné al principio, el 2024 será un año de mucha oferta de inmuebles, lo cual, un buen comprador debe aprovechar.
Identificado el inmueble, el siguiente paso es presentar una oferta por debajo hasta un 10%. Más de eso podría ofender al vendedor o al asesor inmobiliario. El 5% era lo esperado antes del 2023.
Por ninguna razón presente oferta en la primera visita. Por más que le haya gustado el inmueble, otórguese un par de días para bajar la emoción y permitirse pensar con cabeza fría. Hacerlo durante la primera visita también supondría un punto de desventaja frente al vendedor.
Pida una segunda visita en la noche y vaya con familiares o amigos que aporten un punto de vista diferente.
Si todos coinciden, es el momento de pedir los certificados de tradición y libertad y que estos no superen 30 días de expedidos. Léalos y asegúrese de que no tenga limitaciones legales: sucesiones en curso, embargos, afectaciones familiares, etc.
No sobra hablar con los porteros, los vecinos y el señor de la tienda de la esquina. Averigüe por todos los detalles del barrio y proyección de crecimiento de la zona. Muy importante, asegúrese de que no haya un mal vecino atormentando a los residentes.
Si todo está en orden, presente su oferta de manera formal vía email, con forma y tiempos de pago. Recuerde incluir el valor de las arras, las cuales deben corresponder entre el 5% y el 10% del valor de la propiedad.
¿Qué son arras? Es el abono, anticipo o primer pago que se realiza para mostrar la voluntad de las partes en el negocio. Ese dinero queda sometido al cumplimiento del acuerdo y en caso de que el vendedor o el comprador se arrepienta, se pierden.
Trámites finales
El banco que pre-aprobó el crédito, le exigirá que lleve los certificados de tradición y libertad, el paz y salvo anualizado del impuesto predial del año en curso, fotocopia de la escritura, paz y salvo de administración, y en algunos casos, fotocopia de la promesa de compraventa, la cual, debe firmar antes que nada.
La promesa de compraventa por lo general la confecciona la inmobiliaria o el vendedor, pero aquí les dejo un formato por si no es así.
El banco procederá a realizar el estudio de títulos del inmueble, tomándose de 30 a 45 días calendario. Al portafolio, hay que anexarle un avalúo certificado por un perito del banco y que el comprador debe pagar.
Semanas después, la entidad financiera hará llamado al vendedor y comprador para que firmen escritura en la notaría que por reparto asigne el mismo banco. Ese día el comprador debe pagar el 1.68% del valor del inmueble por impuesto de registro y beneficencia, más los gastos notariales.
Por último, la Oficina de Instrumentos Públicos de la Superintendencia de Notariado y Registro, hará la anotación y con eso el banco queda facultado para realizar el desembolso final a vendedor. Ese día o días siguientes, el comprador podrá recibir físicamente la propiedad, no sin antes firmar un acta de entrega.
Estos son los principales consejos al comprar vivienda en 2024 que sin duda harán de su proceso un experiencia eficiente, segura y redituable. Se busca más información, quedo atento a su contacto a través de www.mubrick.com
