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Con la llegada del nuevo gobierno el comportamiento del sector inmobiliario en Colombia empezó a revelar nuevas variaciones; propietarios, compradores y arrendatarios de finca raíz están tomando decisiones completamente opuestas a las que tomaron años anteriores.
Los cambios están impulsados por las medidas del gobierno, por su propia definición y por elementos exógenos, como los fantasmas de recesión en el 2024.
En ese sentido, las inmobiliarias hemos visto un aumento en la oferta de inmuebles residenciales mientras que la demanda por su parte se está recogiendo. La ecuación explicaría una corrección en los precios, pero aún es muy temprano para afirmarlo.
No obstante, podríamos anticipar un impacto de los precios del metro cuadrado en Bogotá y otras ciudades capitales durante los próximos meses teniendo como base los siguientes argumentos:
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Mucha oferta
El sector inmobiliario ha percibido un aumento significativo de la oferta en estratos cinco y seis; se trata de propietarios vendiendo sus activos inmobiliarios por el nerviosismo que les genera el aterrizaje del primer gobierno de izquierda en la historia de Colombia y las reformas que está impulsando.
Muchos están saliendo a vender su segunda vivienda, adquirida con anterioridad para recreación o inversión. En consecuencia, existe una acumulación importante de fincas de descanso y apartaestudios con áreas menores a 50 m2.
El anuncio de la reforma tributaria y su impacto en la ganancia ocasional logró que muchos inversionistas perdieran motivación. Así mismo, las modificaciones que el gobierno pueda incorporar al impuesto al patrimonio, territorial y catastral.
Adicionalmente, hay otro grupo importante de Colombianos vendiendo sus viviendas atraídos por las oportunidades laborales y académicas en el exterior. Muchos están persiguiendo el ahora llamado “sueño canadiense”, las ofertas laborales frente a la escasez de mano de obra en Europa, las becas y el otorgamiento de residencia de origen sefardí en Portugal y España. Para poder cumplir sus metas están vendiendo, y con ello, ayudan a robustecer la oferta inmobiliaria en Bogotá y otras ciudades del país.
La vivienda nueva ha tenido un efecto contrario: disminuyó la oferta en un 64% el año pasado; la construcción de nuevos proyectos ha sufrido un retroceso por la escasez y aumento en los precios de los materiales de construcción.
Poca demanda
La presión inflacionaria que generaron varios fenómenos después de la pandemia del Covid obligó a los bancos centrales a incrementar los tipos de interés, entre esos, las tasas para crédito y leasing hipotecario.
En Colombia pasamos de tasas del 9% efectivo anual en 2020 a tasas del 18% en 2022. Por su parte el año 2023 se resistió a reducirlas por orden del Banco de la República. El 2024 empezarán a reducirlas y puede que dinamice el sector.
El sistema financiero está registrando un incremento en su cartera hipotecaria, de ahí que estén restringiendo el acceso al crédito a los compradores que ignoran los argumentos anteriores y deciden adquirir vivienda.
Las agencias inmobiliarias están nutriendo sus portafolios con una gran variedad de inmuebles a la venta, pero muy pocos para arriendo. La explicación radica en la alta demanda de arriendos, es particular, de apartamentos; quienes iban a comprar decidieron esperar y alquilar mientras las aguas se calman.
Consecuencias en el comportamiento del sector inmobiliario
La teoría económica nos enseña que a mayor oferta y menor demanda los precios bajan. Estará por verse ese escenario en caso de que el gobierno logre aprobar su paquete de reformas y Colombia entre a recesión durante el 2024.
