Antes que nada, entender lo que está sucediendo
Vender un inmueble en Bogotá, sea apartamento, casa u oficina, se ha convertido en una tarea colosal, especialmente en el año 2024..
La razón de ello comprende la aparición de fenómenos propios de la pos-pandemia, que sumados a la temporada electoral, terminaron afectando drásticamente el comportamiento de los compradores.
Como resultado, está aumentando la oferta y disminuyendo la demanda, al menos en estratos medios y altos de la capital. A continuación la explicación:
1). Éxodo
El repunte en los índices de inseguridad y los trancones producidos por las obras del metro están haciendo que muchos capitalinos decidan abandonar la ciudad y buscar ciudades intermedias con mayor calidad y menor costo de vida, entre ellas: Medellín, Pereira, Ibagué y Villavicencio.
Por su parte, el teletrabajo o el modelo híbrido está brindando la posibilidad de vivir en áreas rurales y campestres a pocas horas de la capital. Eso explica la alta demanda de vivienda en Chía, Cajicá, La Calera, Guasca, etc.
Otros bogotanos están saliendo del país aprovechando la apertura laboral de varios países desarrollados frente a la escases de mano de obra, como lo es el caso de Canadá, que para el 2023 va a otorgar 419.000 visas de trabajo. Aquí toda la información al respecto.
España y Portugal lo están haciendo a través de la ley de nacionalidad para sefardíes. Se estima que más de 10.000 colombianos están aplicando y otra cifra importante ya está disfrutando de la residencia europea.
En suma, hoy son más los bogotanos vendiendo un inmueble, lo que a la larga está derivando en una sobre oferta del usado. En ese contexto, los compradores aprovechan para obtener descuentos impensables en años anteriores.
2). Tasas de interés elevadas
La presión inflacionaria por la que atraviesa el mundo y que tiene su efecto colateral sobre Colombia, obliga a los bancos centrales a aumentar los diferentes tipos de interés.
El Banco de la República aumentó la tasa de interés de intervención en 100 puntos básicos, dejándola en 4%, y reduciendo de esa manera la actividad económica.
Vender un inmueble en Bogotá bajo ese escenario reduce la posibilidad de encontrar compradores que necesiten apalancamiento financiero, lo cual en Colombia, equivale al 75% de las familias.
3.) Época electoral
El país está polarizado hace años, y en un entorno electoral, esta situación tiende a profundizar aún mas las diferencias. De ahí las agitaciones sociales y el inconformismo que termina conduciendo a una situación de incertidumbre.
Los estratos altos en Bogotá ven el avance de la izquierda en las encuestas como una amenaza directa a sus patrimonios. Es normal que un comprador con $1.000 o $2.000 millones de pesos dispuestos a la adquisición de vivienda o la inversión de una oficina o local, decida realizar sus movimientos hasta no saber cuál va a ser el resultado de las elecciones regionales y presidenciales.
Muchos vendedores, anticipándose a la fecha de las elecciones, ya salieron a vender sus activos para buscar escenarios más seguros, como las inversiones en oro o en finca raíz al sur de La Florida.
Al cierre de esta columna, Gustavo Petro, casi dobla al segundo candidato en el resultado de las encuestas.
Es de esperarse que la venta un inmueble en los segmentos altos se tome más tiempo de lo normal y que muchos de sus propietarios, víctimas del miedo, infundado o no, terminen reduciendo sus precios.
4.) Inversionistas decepcionados
Otros eran los tiempos en los que invertir en finca raíz era rentable y seguro. Hoy en día solo es seguro.
Vender un inmueble a un inversionista hoy es cada vez más difícil; quien invierta en estratos altos de Bogotá sabe que va a recibir el 0.4% del valor de inmueble por concepto de canon, incluso hay apartamentos en El Chicó que reciben el 0.3%. A esa ganancia, el inversionista debe restarle el costo del mantenimiento, los impuestos, las comisiones inmobiliarias y el seguro. A la final, la tasa de capitalización es ridículamente baja.
Hace unas décadas atrás las cuotas del banco se pagaban solas y hasta sobraba una platica extra. Infortunadamente a la fecha de hoy, no alcanza para pagar las cuotas al banco. La esperanza de un retorno queda sometida a la una valorización que de hecho ya está por las nubes.
En conclusión, los compradores de inmuebles usados en el norte de Bogotá van a ser menos y querrán hacer ofertas por debajo de las expectativas de los vendedores. Por su parte estos últimos deben ajustar sus precios a la realidad del mercado, acondicionar su inmueble y formular estrategias de promoción que atraigan prospectos masivamente.
Entonces, ¿cómo vender un inmueble en el 2024?
1.) Analizando la competencia
Era importante entender los fenómenos anteriormente expuestos, pero aún más, conocer los precios que otros vendedores están ofreciendo por inmuebles similares al suyo.
Utilice como referente los principales portales inmobiliarios. Ahí encontrará un filtro que podrá usar con las mismas características de su propiedad. Luego de eso obtendrá una lista final repleta de información sobre su competencia directa. ¿Quiere vender su inmueble rápido? Póngalo por debajo del precio más bajo que encuentre; ponerlo en el promedio hará lento el proceso, hacerlo por encima, un desafío casi imposible.
Una forma más sencilla de fijar el precio indicado es aprovechando la tecnología blockchain con la que cuenta las inmobiliarias líderes de Bogotá y las nuevas plataformas de avalúos online que ofrecen resultados precisos y confiables.
2.) Generando valor
Su inmueble tendrá mucho más oportunidades sobre los demás si, por ejemplo, está remodelado o tiene elementos añadidos que eleven su valor percibido. Ejemplo: una terraza con pérgola y deck, una cocina moderna con luces led, techos altos, o espacios abiertos que incorporen un diseño de vanguardia.
Si tiene un diferencial, no será necesario ajustarse al menor precio de los resultados que obtuvo analizando la competencia. Eso sí, tendrá que asegurarse de que las fotografías, el video y la descripción de sus anuncios pongan en clara evidencia lo que su competencia no tiene.
Tener un inmueble remodelado o en perfectas condiciones supone un extra que los compradores sabrán valorar en una época en la que las materias primas y la escases de mano de obra están a la orden del día.
3.) Contratando manos expertas
Lo recomendable para la salud mental y financiera es contratar una inmobiliaria en Bogotá que comprenda el poder de Internet al momento de propiciar el encuentro entre oferta y demanda, y que además, cuente con un equipo de brókeres estructurado, técnico y disciplinado que lidere con máxima responsabilidad la negociación.
Aquí un artículo con el que podrá identificar las prácticas de las mejores inmobiliarias en Bogotá y con eso escoger la que realmente pueda ayudarle a vender su propiedad en momentos de adversidad.
Muchos propietarios se lanzan a la aventura de vender un inmueble directamente con el fin de ahorrarse el pago de una comisión. Infortunadamente, los tiempos cambiaron y ya no es suficiente un aviso de ventana y un anuncio en El Tiempo.
Ahora se impone la tecnología, expresada principalmente a través del uso de drones, tours en 3D, inteligencia artificial, avalúos online, posicionamiento en motores de búsqueda, pauta en redes sociales, chatbots, entre otros. Recursos que no siempre están a la mano de cualquier vendedor.
Por su parte, los compradores son cada vez más exigentes e informados. Eso requiere adicionalmente un equipo comercial o de asesores inmobiliarios entrenados en procesos notariales, bancarios, tributarios y de generación de valor. Su presencia y pericia técnica le transmitirá confianza al comprador, elemento clave para aproximarse a la deseada venta en tiempos de pospandemia.
