Cómo comprar sin desfallecer en el intento
La venta de apartamentos en Bogotá es masiva: hablamos de un promedio de 100.000 inmuebles ofertados al mes.
Para el comprador resulta agobiante realizar los filtros, conocer los precios, contactar las inmobiliarias, agendar las citas, visitar docenas de inmuebles y finalmente, con suerte, encontrar el apartamento de sus sueños.
Posteriormente, con o sin banco de por medio, cursa un trámite engorroso y que exige conocimiento técnico para evitar caer en fraudes, demoras y costos adicionales.
A continuación les presento los cuatro errores más comunes que comenten los compradores:
1) Desinformación sobre los precios del mercado
Antes de la llegada de la tecnología al sector inmobiliario, la venta de apartamentos en Bogotá se hacía a ojo cerrado. Es decir, el comprador visitaba y realizaba ofertas sin conocer el precio real del inmueble. Como resultado, ofendía al propietario, o pero aún, adquiria el inmueble con un precio sobre valorado.
Por fortuna, hoy un comprador puede acceder a múltiples herramientas online disponieble para conocer los precios del mercado de manera confiable y en muchas oportunidades, gratuita.
Este es el caso de Mubrick Inmobiliaria Bogotá, agencia que asesora la venta de apartamentos en Bogotá e incorpora tecnología blockchain para recomendar de manera responsable el precio de cierre.
Otra opción es acurdir a la página de El Banco de la República, y analizar el comportamietno del Índice de la Vivienda Usada, o en El Dane, el Índice de la Vivienda Nueva.
También se pueden visitar los portales inmobiliarios más conocidos del país, utilizar los filtros y hacerse una idea del precio con base en lo que los anunciantes estén pidiendo, sean directos o inmobiliarios. No es el camino más recomendable, pero sí ayuda a hacerse una idea.
Por último, y quizás la opción más segura, es apalancarse con una entidad financiera. Ellos se ocuparán de analizar el inmueble y realizar el avaluo correspondiente. El riesgo es perder el tiempo si el banco detecta, luego de un largo proceso, que el precio está inflado y decida no financiar el apartamento.
En este artículo encontrará más información para poder calcular el valor de su inmueble en el mercado.
Los tiempos en los que un propietario sacaba el precio debajo del sombrero y los compradores no tenían la información a su alcance, cambiaron.
2) Ir a sufrir cuando hay otro que lo puede hacer por usted
Buscar, filtrar, agendar y visitar inmuebles requiere de mucho tiempo, energía y paciencia. Muchos compradores se lanzan a la aventura e ignoran que, a diferencia de otros países, en Colombia ese servicio es gratuito.
En EEUU, por ejemplo, hay que contratar y pagar un asesor inmobiliario por escuchar su necesidad, crear el perfil, buscar las opciones, analizar si el precio es correcto, contactar propietarios, pesentarle opciones y reliazar los trámites de cierre.
El primer error de los compradores de apartamentos en Bogotá es ignorar que aguera hay cientos de asesores inmobiliarios dispuestos a hacer el trabajo por usted. Otros errores son:
- Salir a las calles y llamar a los avisos de las ventanas; la información es limitada.
- Ir a los portales inmobiliarios y no leer bien la información de los anuncios.
- Enviar docenas de solicitudes de contacto y después quejarse de las cientos de llamadas.
- Limitarse a uno o dos portales inmobiliarios cuando hay más de 20 con buenas ofertas.
Mi recomendación es identificar dos inmobiliarias serías, debidamente registradas, disciplinadas y con brokers que sepan escuchar. No las juzgue por el tamaño, de hecho, las pequeñas personalizan la atención. Las grandes terminan deshumanizando la atención.
Las inmobiliarias que a mi criterio saben escuchar y participar con excelencia en los procesos de venta de apartamentos en Bogotá son:
- Pads
- Mubrick Inmobiliaria
- Brikss
- My Home Inmobiliaria
- Cool House.
3. Ignorar detalles durante las primeras visitas
Lea cuidadosamente la información antes de visitar la propiedad. No desperdicie su tiempo, el del asesor inmobiliario y el del propietario visitando un inmueble de una habitación cuando necesita de tres.
Asegúrese de contar con el preaprobado del banco. Pedir citas sin eso es como irse de shopping a La Florida un Blackfriday y dejar la tarjeta de crédito en la casa.
Solicite una visita durante el día. Si le gustó el inmueble, programe otra en la noche, en las horas en las que podrá ver quiénes serían sus futuros vecinos.
Hable con el portero. Pregunte por las condiciones del edificio y el tipo de familias. Si no le gusta el ruido, asegúrese de que en el piso de arriba no viva un costeño de 25 años, por ejemplo.
Si definitivamente quiere comprar el apartamento, pida un Certificado de Tradición menor a 30 días. Lo más importante es que no tenga embargos.
Recuerde averiguar sobre el estado financiero del edificio si es que está sometido al Regímen de Propiedad Horizontal.
Evite apartamentos en primeros pisos, sin ascensor, sin garajes, con administraciones costosas, de más de 30 años, sobre avenidas principales, con procesos de sucesión y embargos. No querrá que el día de mañana no pueda venderlo y se le convierta en un cariño verdadero.
No haga ofertas en la primera visita. No opine, no muestre emociones; eso juega en su contra.
4. Desconocer los trámites que exige la venta de apartamentos en Bogotá
Cuando las partes pactan el precio final y las fechas de pago, viene el verdadero trabajo: los trámites notariales, bancarios, tributarios y legales. La compra y venta de apartamentos en Bogotá debería estar intermediada por una agencia inmobiliaria; está en juego el patrimonio de una familia.
Pero si usted tiene el tiempo y está dispuesto a estudiar las nuevas reformas tributarias, normas y tramitología, hágalo. Eso sí, no sin antes tener en cuenta lo siguiente.
El propietario debe entregarle al comprador:
- Descargar un certificado de tradición y libertad
- Fotocopia de las escrituras
- Solicitar el paz y salvo de administración
- Adjuntar el último impuesto Predial cancelado. Después prorratea
- Adjuntar el paz y salvo de valorización del IDU
- También el reglamento de propiedad horizontal
Esos son los documentos que el banco o la notaría le va a pedir para hacer el estudio de títulos o la minuta de escrituración.
Tanto propietario como comprador pueden descargar el certificado de tradición a través de la página web de la Superintendencia de Notariado y Registro con el número de matrícula.
Antes de firmar la promesa tenga en cuenta que hay gastos notariales, y en algunos casos, impuesto por ganancia ocasional.
Muchos propietarios se presentan en la notaría sin tener esto en cuenta y terminan dañando el negocio. Pasa todos los días.
La promesa de compraventa debe incluir el precio de venta del apartamento, la forma y fechas de pago, las arras, y en especial, una cláusula de mérito ejecutivo. Aquí el formato de la Notaría 44.
Por si acaso, investigue los antecedentes penales del vendedor descargando desde su celular la aplicación Verifíquese Cédula e ingresando su número de cédula. Las estafas existen.
El banco le va a pedir que firme la escritura sin que usted haya recibido el desembolso final. Fírmela con toda confianza, el banco no va a cerrar y escaparse con su inmueble.
Estos son los gastos notariales que ocasiona la venta de apartamentos en Bogotá:
- Los gastos e Impuestos de Beneficencia y Registro de la Escritura Pública de compraventa serán a cargo del comprador.
- La Retención en la Fuente será sufragada el propietario de manera exclusiva.
- Los derechos notariales irán por mitades.
Conclusión: Errores en la compra y venta de apartamentos en Bogotá
Los cuatro errores que se presentan durante la compra o venta de apartamentos en Bogotá, y también de casas, no solo le hacen perder tiempo y energía, sino que también ponen en riesgo el patrimonio.
- Los propietarios deberían contratar el servicio de la inmobiliarias; el valor de la comisión no es nada comparado con la tranquilidad y el tiempo ganado.
- Los compradores deberían aprovechar que en Colombia los asesores inmobiliarios están dispuestos a hacer el trabajo gratuitamente.
Sin intermediación es posible comprar o vender, pero recogiendo la información disponible en Internet y dedicando el tiempo necesario.
De cualquier forma, le deseo la mejor de las suertes!
