Cómo vender una casa o apartamento sin la necesidad de contratar una inmobiliaria es una de las preguntas más frecuentes en Internet. Y no es para menos; el 3% de comisión sobre el valor de un activo tan costoso es mucho dinero.
Las inmobiliarias en Bogotá y demás ciudades capitales de Colombia, por cultura mercantil o tradición comercial, establecieron ese valor como reconocimiento al esfuerzo que realizan en términos de mercadeo y ventas para vender una propiedad, sea comercial o residencial.
Los propietarios, por lo general, contratan estos servicios por el rigor técnico que exige, la inseguridad en las grandes ciudades y la falta de tiempo para ocuparse del proceso. Para ellos mi recomendación es escoger las primeras opciones que recomienda Google cuando ponen: “inmobiliarias en bogota” o “mejores inmobiliarias de colombia“. Si están ahí es por algo.
No obstante, hay quienes deciden lanzarse a la aventura de vender una casa o apartamento sin ayuda profesional. Para ellos mi recomendación es seguir estos seis pasos:
Pasos para vender una casa sin inmobiliaria
1. Fijación del precio
Anteriormente un propietario tenía que contratar un perito certificado por Fedelonjas y pagarle el 1% del valor comercial del inmueble. Hoy ya no es tan necesario, a menos que un banco, un juez o un contador le exija un avalúo certificado.
Pero si se trata de solo conocer el valor del inmueble en el mercado, mi consejo es acudir a los grandes portales inmobiliarios, utilizar los filtros conforme a las características de su inmueble y comparar los resultados. Entre esos destaco Metrocuadrado, La Haus y Fincaraiz.
Otra forma es pagar sumas ridículas por un estudio completo y obtenerlo en segundos a través de un avalúo online. Hay dos inmobiliarias en Bogotá que ofrecen el servicio por menos de COP$10.000: Mubrick y Oikos.
Por su parte, Finco.co es una plataforma que utiliza inteligencia artificial, también con resultados altamente confiables. En este enlace les dejo otros consejos para conocer el valor de su inmueble en el mercado.
Ojo con el precio!; Si lo fija por encima NO va a recibir contactos; los compradores están más informados que nunca. Y en caso de que cayera algún incauto, con seguridad el banco que le vaya a prestar el dinero se lo va a negar.
2. Fotos y video
Antes de la llegada de los smartphones, lo propietarios tenían que recurrir a cámaras compactas y de poca calidad. Hoy por hoy, la mayoría de los teléfonos celulares ofrecen cámaras con lentes gran angulares ideales para la fotografía arquitectónica. El resultado no será profesional como el de algunas inmobiliarias en Bogotá, pero es aceptable para los portales inmobiliarios.
Tienda camas, organice la cocina, abra cortinas, prenda luces y escoja la hora del día con mayor paso de luz. Tome fotos en formato horizontal de la fachada, zonas comunes, área social, cocina, alcobas, baños, estudio, terrazas y balcones. No es necesario del cuarto de servicio, zona de ropas, ascensores o garajes. Son obviedades sin relevancia para el comprador.
Asegúrese de que no salgan personas o mascotas y evite que aparezcan objetos de valor.
Befunky es una aplicación muy útil para mejorar la calidad de las fotos. Lo ideal es armar una carpeta entre 20 y 30 fotografías. Cuando las exporte póngales el nombre del producto para favorecer su resultado en los buscadores, ej: apartamentos en Cedritos, casas en Chapinero, etc.
Con el mismo celular puede hacer un video casero; lo va a necesitar cuando se lo pida un comprador que ya visitó el inmueble. Si está pensando en presentar su inmueble al mercado en formato video, lo mejor es contratar ese servicio a manos expertas; un video oscuro, sin encuadre, sin musicalización y animación puede hacerle más daño que bien.
3. Publicidad I Cómo vender una casa
Existen varios canales de comunicación. Los más efectivos son los digitales, compuesto por portales inmobiliarios y redes sociales. El medio físico, es decir, los avisos de ventana, se convierten en una invitación para que un ladrón se haga pasar por comprador. En el mejor de los casos llaman los vecinos chismoseando el precio o comisionistas informales prometiendo cielo y tierra para que usted les permita “mover” su propiedad.
Con la llegada del Covid, las restricciones, las manifestaciones y el notable incremento del tráfico, los compradores prefieren iniciar su proceso a través de Internet. Ahí es donde usted debe estar.
Los portales con mayor tráfico de compradores son Metrocuadrado, Fincaraiz, Ciencuadras y La Haus. En promedio cobran COP$50.000 por un anuncio. También se pueden realizar campañas en Facebook e Instagram. Acá les dejo un tutorial de cómo crearlos.
Por último, aproveche el poder de sus redes y comparta el contenido a sus seguidores sin ningún costo. También puede hacer publicaciones en el marketplace de Facebook. Hágalo antes de que empiecen a cobrar; no demoran!.
4. In Situ I Cómo vender una casa
Como resultado de las campañas, usted va a recibir llamadas y mensajes de texto de compradores a las horas más imprudentes: cuando esté comiendo, almorzando, viendo una película el domingo, a altas horas de la noche e incluso un primero de enero. Tenga paciencia y conteste para poder coordinar las visitas.
Antes de la visita, hable con los porteros del edificio o conjunto para que estén pendientes. Abra cortinas, guarde objetos de valor, encienda unas velas, organice cocina y mande los niños al parque con las mascotas si es que las tiene.
Recuerde tener una carpeta con los documentos actualizados del apartamento: escritura, certificado de tradición y libertad, recibo del predial, servicios públicos, entre otros que más adelante explicaré.
Reconfirme dos horas antes la visita; recuerde que estamos en el país de la “reconfirmación”.
Durante el recorrido no vaya adelante, dirija mejor desde atrás para tener control visual de la situación. Evite hablar mucho y tratar de convencer al comprador de lo que usted considera bonito. Responda con sinceridad las preguntas que le hagan y prepárese para aquellas a las que no les tenga respuesta, es decir: situación financiera del edificio, valorización anual, marca de los ascensores, nombre de la constructora, etc.
Un cliente serio no hace una oferta inmediatamente. Quien esté interesado realmente le va a pedir documentos, va a tomarse su tiempo y le va a presentar una oferta formal con forma y cronograma de pago.
5. Legalización
5.1) Firma de la promesa compraventa:
Acordado el precio final entre las partes, es necesario suscribir un contrato de promesa de compraventa en el cual ambas partes de la relación comercial se comprometen a cumplir los plazos y condiciones pactadas.
A partir de ese momento nace la obligación del pago del precio del inmueble para el comprador, y por otro lado, la del vendedor de transferir el derecho de dominio.
La promesa de compraventa la debe hacer el propietario. En este enlace dejo un formato de la Notaría 44 de Bogotá. Los campos se deben diligenciar con la información de base que aparece en la escritura pública y en el certificado de tradición y libertad.
Hay que tener en cuenta si el negocio se hace con financiación de un banco, en permuta, de contado o por cesión de leasing. Cada modelo tiene ajustes estructurales. Si no se siente capaz de redactarla, lo mejor es que contrate un abogado o contacte a Mubrick.
El día de la firma del contrato promesa de compraventa el comprador debe pagar una suma aproximada al 10% del valor del inmueble o las arras de retracto. Para ello asegúrese de que inscriba su número de cuenta bancaria con anterioridad.
La firma debe realizarse ante notario. Ese día no hay que pagar impuestos ni dejar documentos. Solo hay que llevar la cédula y la promesa impresa.
5.2) Firma de la escritura de compraventa:
Firmada la promesa, el vendedor debe empezar a enviar al banco del comprador o a la notaría en caso de ser una compra de contado, una serie de documentos para perfeccionar la transacción a través de una escrituración.
1- Promesa de compraventa firmada y autenticada
2- Copia de la escritura vigente
3- Certificado de Tradición y Libertad
4- Certificación del pago de valorización del IDU, si el inmueble está en Bogotá
5- El último impuesto predial cancelado (después prorratean)
6- Fotocopias de las cédulas de compradores y vendedores
7- Copia del reglamento de propiedad horizontal
8- Paz y salvo de administración
Tenga en cuenta que la entidad financiera realizará además un avalúo sobre el inmueble. Ese lo paga el comprador.
Si todo está en orden, el banco enviará la minuta de la escritura a la notaría para que el vendedor y comprador la firmen y de esa manera actualizar la titularidad ante la Oficina de Registros Públicos de la Superintendencia de Notariado y Registro. Con el desprendible o boleta de radicación, el banco realizará el desembolso al vendedor. Ese proceso dura entre 45 y 60 días.
Si el negocio se hizo de contado, la notaría misma redacta la minuta y cuando la tenga lista llamará a las partes. Ese proceso podría reducirse a 20 días.
5.3) Gastos notariales, impuestos y contribuciones:
Tanto vendedores como compradores deben cancelar unos impuestos al momento de ser llamados para firmar la nueva escritura. Muchos llegan sin tener en cuenta esto y el impacto de la sorpresa hace que el negocio corra riesgo.
En resumen, el comprador en total deberá cancelar el 1,94% sobre el valor del inmueble, y el vendedor debe pagar un total de 1,27%.
Lo mejor es que el día de la firma de la promesa de compraventa le pidan a la misma notaría que les facilite una liquidación con los gastos que deben cancelar el día que sean llamados a la firma de la escritura.
6. La entrega física del inmueble
Finalmente, después de surtidos los trámites mencionados y efectuado el cambio de titular, tanto en la nueva escritura como el Certificado de Tradición y Libertad, el vendedor puede hacer entrega material del inmueble.
Para ello se recomienda entregarlo pintado y con carta de presentación del nuevo propietario al administrador del edificio o conjunto. Ese día deben firmar un acta de entrega y ambos conservar una copia original.
Por último, el vendedor debe prorratear los meses que pagó por adelantado de impuesto predial y el comprador honrar ese gesto pagando los meses del año que él va a disfrutar la propiedad.
